Indexer les loyers après le nouveau DPE : un terrain juridique miné

Le changement de coefficient de conversion du DPE au 1er janvier 2026 a fait sortir environ 850 000 logements des catégories F et G sans aucun travaux. Question explosive : peut-on à nouveau indexer les loyers de ces biens ? Les réponses divergent radicalement et les professionnels de l'immobilier se trouvent pris entre deux feux.

Les pros de l'immobilier disent oui, certains juristes crient au danger

Le SNPI affirme qu'on peut indexer immédiatement pour 2025 (sans rétroactivité) si le délai d'un an de la clause n'est pas expiré, puis appliquer une nouvelle indexation en 2026 à la date anniversaire du bail. Le guide Lefebvre Dalloz partage cet avis : un bailleur peut se prévaloir de l'attestation Ademe pour un bail en cours au 1er janvier 2026 et mettre fin au gel des loyers. Plusieurs administrateurs de biens à la renommée nationale suivent cette ligne.

Les logiciels métiers se sont empressés d'actualiser leurs programmes pour permettre une double indexation.Mais certains juristes tirent la sonnette d'alarme. Un spécialiste de l'ADIL de Rennes estime que la clause d'indexation ne peut être réactivée que si l'amélioration résulte de travaux effectifs, pas d'un ajustement administratif. Des experts en droit civil abondent : pour les baux signés entre le 24 août 2022 et le 31 décembre 2025, la clause d'indexation serait devenue réputée non écrite et ne pourrait produire d'effets sans intervention matérielle sur le logement.

Risque de contentieux massif

Pour les baux signés avant le 24 août 2022 : la clause était gelée, le dégel semble autorisé. Pour les nouveaux baux à partir du 1er janvier 2026 : aucun problème détecté. Mais entre le 24 août 2022 et le 31 décembre 2025, faire renaître une clause réputée non écrite reste hasardeux. Que se passera-t-il si des locataires contestent ? Si des actions de groupe émergent ? Le coût potentiel pourrait s'avérer particulièrement élevé pour les bailleurs et gestionnaires. Dans l'attente d'une clarification jurisprudentielle, la prudence s'impose.